Ипотечен кредит

Как се изчислява

1. При равни вноски всяка месечна вноска е еднаква. В началото тя е предимно лихва, в края е предимно главница.
2. При намаляващи вноски главницата се изплаща на равни части, а лихвата намалява заедно с остатъка. Общо плащате по-малко лихва, но първите вноски са по-високи.
3. Гратисният период отлага изплащането на главницата. През него плащате само лихва.

Формула

Вноска = Главница × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), където r = годишна лихва ÷ 12, n = брой месеци

Пример

Кредит 150 000 € за 30 години при 3,2% годишна лихва: вноска 648,70 €, общо лихви 83 532 €.

Месечна вноска по ипотечен кредит според сумата

Сметнато при 3,2% годишна лихва, срок 30 години, равни вноски и без гратисен период. Лихвата е примерна, не е оферта на конкретна банка. Натиснете ред, за да отворите калкулатора със същата сума.

Вноската не включва застраховките на имота и живота и таксите по сметката.

Кредит 150 000 €: вноска при срок 15, 20, 25, 30 и 35 години

Същата сума и същата лихва 3,2%, само срокът е различен. По-дългият срок намалява вноската, но увеличава лихвите.

От 1 октомври 2024 г. БНБ ограничава срока на новите жилищни кредити до 30 години, с ограничени изключения за банките.

Пример ред по ред: кредит 180 000 € за 30 години

Иван и Мария купуват апартамент и теглят 180 000 € за 30 години при 3,2% годишна лихва с равни вноски.

Месечната лихва е 3,2% ÷ 12 = 0,2667%. Вноската по формулата е 778,44 €.

В първия месец лихвата е 180 000 € × 3,2% ÷ 12 = 480,00 €. Остатъкът от вноската, 298,44 €, намалява главницата. С всеки следващ месец лихвата намалява, а частта за главница расте.

За 30 години плащат 100 238,56 € лихви, или общо 280 238,56 €. Ако изберат 25 години, вноската става 872,42 €, а лихвите падат на 81 726,99 €. С 93,98 € по-висока вноска спестяват 18 511,57 € лихви.

По правилото на БНБ всички вноски по кредити трябва да са до 50% от нетния доход. За вноска 778,44 € домакинството им трябва да получава поне 1556,88 € нето на месец. Точната граница при вашия доход показва калкулаторът Колко кредит мога да изтегля.

Чести грешки

• Сравнявате само лихвата. Две оферти с еднаква лихва може да струват различно заради таксите и застраховките. Сложете ги една до друга в Сравнение на ипотечни оферти.
• Забравяте разходите по сделката. Нотариалната такса, местният данък и вписването се плащат със собствени пари отделно от самоучастието. Сметнете ги в Разходи при покупка на имот.
• Разчитате на кредит за цялата цена. Банката финансира до 85% от стойността на имота, а останалото е самоучастие. Колко ви трябва, вижте в Самоучастие и LTV.
• Приемате, че плаващата лихва няма да се промени. При ръст на индекса с 1 пункт вноската по голям кредит се качва осезаемо.

Какво да питате банката

• Какъв е ГПР и кои такси и застраховки влизат в него.
• Фиксирана ли е лихвата и за колко години. Ако е плаваща, кой е индексът и каква е надбавката.
• Колко струват задължителните застраховки на имота и живота всяка година.
• Има ли месечна такса за обслужване на сметката.
• Каква е таксата за предсрочно погасяване. По чл. 41 ЗКНИП тя е до 1% и се дължи само ако погасявате преди 12-ата месечна вноска.
• Може ли кредитът да е с намаляващи вноски. Те спестяват лихва, но първите вноски са по-високи.

Често задавани въпроси

Свързани калкулатори

• Кредити и ипотекиКолко кредит мога да изтегляПо доход и съотношение вноска/доход
• Кредити и ипотекиСамоучастие и LTV
• ИмотиРазходи при покупка на имотДанъци, нотариус, вписване, брокер
• Кредити и ипотекиПредсрочно погасяванеПо-кратък срок или по-малка вноска
• ИмотиНотариална таксаПо Тарифата
• ИмотиТакса за вписване

Източници

• Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители
• БНБ, прессъобщение от 11.09.2024 г. за мерки към кредитоискателите

Резултатите са ориентировъчни и не са финансов, данъчен, правен или медицински съвет.